对于投资者而言，大类资产配置又多了一项新选择。
2025年12月31日，证监会发布了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式启动商业不动产投资信托基金试点工作。同日，交易所修订相应业务办法、配套业务指引和指南，进一步完善不动产投资信托基金业务规则体系。
2026年1月底，证监会和交易所官网均披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理。这意味着我国公募REITs底层资产向全门类又迈出了关键一步。
一个多月来，伴随首批产品陆续申报受理，市场对商业不动产REITs从翘首期待到当前的万众瞩目，公募REITs也从常态化发行阶段趟过扩品增类的改革深水区，逐渐绘成具象图景。首批试点产品的披露犹如一阵清风，吹动大资管市场的一池春水。
2021年首批公募REITs上市已五年许，其挂钩实体资产营运、穿越周期、收益成长性已经市场检验认可。
此次商业不动产REITs精彩亮相又能为市场带来何种机遇？21世纪经济报道记者带着这些疑问走进发行人、走进投资机构、走进中介机构、走进专家学者，去了解和探询问题的答案。
破茧新生，助力存量资产价值再造
经过前期发展，我国已积累了大量优质商业不动产，蕴藏着巨大的价值潜能，当前我国经济增长动能从大规模投资拉动向更注重效率与创新的新模式转变，如何盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率便是其中一道必答题。
公开资料显示，首批项目运营成熟，现金流较为稳定。其中，央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山区域，扎根粤港澳大湾区核心城市，历史经营表现较好。上海市重点国企上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于所在城市核心商圈，核心运营指标稳定。国际知名不动产资产管理公司凯德申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平。
商业不动产REITs通过将类似前述申报项目中具备稳定现金流的不动产资产或权益转化为标准化、可上市交易的金融份额，将回收资金重新投入科技创新、产业升级等新质生产力的培育与发展中，直接打通盘活存量与引导资金投向新发展领域的通道，实现生产要素更高效的良性循环。
“盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率。商业不动产REITs不再是单纯的融资工具范畴，已然成为优化存量资源配置、承载经济增长动能转型和服务国家发展新质生产力战略的关键金融基础设施和利器。”相关专家向记者表示。
在经济发展模式深度转型、着力推动高质量发展的新时期，资本市场改革持续深化，金融工具创新正积极服务于国家宏观战略。商业不动产REITs不仅是重要的金融产品创新，更是服务国家战略的资本市场工具，对促进经济结构转型、推动房地产行业新发展模式具有深远意义。
谋定而动，铸造商业不动产定价之锚
而对正处于转型探索中的房地产行业而言，商业不动产REITs适时推出更为行业开启了转型再出发的新机遇。
以往“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式重资产开发模式难以为继，房地产行业亟需向强调专业运营、持续服务、稳健现金流的“轻重分离”模式转型。商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，极大地鼓励和促进了从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型。这有利于企业更专注于提升运营管理能力，实现轻资产管理模式的专业化发展，推动房地产行业新发展模式落地完善，促使资产市场供给变得更加活跃、健康。
更为重要的是，商业不动产REITs将为不动产市场提供至关重要的“定价之锚”。长期以来，国内商业不动产市场缺乏公开、透明、连续的市场化价格发现机制。商业不动产REITs作为在公开市场交易的标准化金融产品，其二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号。
中信证券相关业务负责人认为：“这为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地识别和配置优质资产，对稳定和促进商业不动产市场的长期健康发展具有基础性作用。”
应势而生，打造投融协同共赢的发展生态
随着低利率环境的持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变，这为商业不动产REITs的推出提供了有利的金融条件。
在优质资产资产当前供需关系下，庞大的社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切。商业不动产REITs恰恰能够以其高比例分红、与股债相关性较低的特性，成为匹配这类长期资金需求的理想标的，有效承接巨大的配置需求。低利率也降低了资本对优质不动产资产的回报要求，直接提升了其估值吸引力和投资回报潜力。
与此同时，国内商业不动产市场经历周期调整，部分领域估值已进入具有长期吸引力的区间，配置安全边际凸显。过去一段时间，受经济周期、行业调整及市场情绪影响，部分优质的商业物业，如核心地段的购物中心、产业园等，其价格经历了理性回调，估值趋于合理。这为REITs产品以相对合理成本收购或整合资产、构建优质资产组合奠定了基础，有利于通过持续运营提升资产价值，为投资者创造长期可持续的回报。
从供给端看，企业转型驱动盘活资产的意愿显著增强，形成了供需协同的活跃态势。在优化资产负债结构、推动业务转型的背景下，不少持有优质商业物业的企业，包括部分房地产企业与实业公司，亟需通过盘活存量重资产回笼资金，聚焦核心业务或向轻资产运营模式转型。
不动产商业REITs为其提供了公开、透明、高效的资产退出渠道和价值实现平台，助力完成从“重资产持有”向“专业运营管理”的商业模式升级。企业的资产释放意愿，为REITs市场吸引多元化资产提供了关键动力。
通过将门槛高、资产重的商业不动产转化为标准化、可公开交易的金融产品，REITs搭建了连接优质资产与社会资本的桥梁：既让更广泛的投资者得以共享不动产收益，拓宽财富保值增值渠道，也促进金融资源更精准、更高效地配置于实体经济。
“这一系列条件叠加，正开启‘从人民到人民’的价值循环，推动实现从资产持有者到社会公众投资者的财富共享与资源配置优化。此时稳步推出商业不动产REITs，不仅是顺应市场规律的必然选择，更是激活庞大存量资产、引导金融活水服务实体经济和推动房地产转型的关键一步，可谓天时地利人和。”一位市场机构人士向记者表示。
严而有度，市场化、法治化筑牢发展根基
资本市场的建设历来坚持市场化、法治化的原则。创新既要敢闯敢试、勇毅前行，又要严守合规底线，始终锚定市场化、法治化方向，实现规范与活力相统一。商业不动产REITs便是如此，在合规框架下，充分发挥市场在资产筛选、定价与资源配置中的核心作用，构建既包容创新又规范有序的发展生态，聚焦重大性、建设性问题，以市场机制实现优质资产的识别与价值发现。
商业不动产 REITs 结构复杂，底层资产建设运营周期较长，合规手续涉及范围广、办理程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续办理。受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况在行业内较为普遍，项目推进过程中，不仅需要把握参与主体和底层资产合规的问题，也要把握产品发行交易和底层资产运作治理合规问题，还要把握产品全环节信息披露以及资金与分配等合规问题。
记者从监管部门了解到，在商业不动产REITs审核过程中，合规性仍然是根本要求。同时，也需要考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求，平衡好重大性和建设性，体现制度的包容性和适应性。一方面，要合理判断问题的重大性，评估问题性质与影响大小，不因个别细枝末节的瑕疵或对投资者影响较小的问题，对项目推进形成实质性障碍。另一方面，体现审核实践的建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而要实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况。对存在障碍的事项，在严守法律法规和监管底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求，最终服务于市场的健康长远发展。
严而有度、严而有方、严而有效，以市场化、法治化的方式深化改革是商业不动产REITs市场建设的基调。在筑牢风险防线的同时，为市场活力打开空间，实现规范与发展的动态平衡。归根到底，既要坚持合规要求维护好国家利益，切实保护投资者合法权益，同时充分尊重市场规律，推动形成各方共赢的良好发展局面。
市场人士普遍期待，商业不动产REITs的推出将进一步健全多层次资本市场体系。未来在制度保障与市场协同推动下，更多优质商业不动产有望通过REITs对接资本市场，有效拓宽实体经济融资渠道，为推动经济高质量发展注入新动能。
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